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売買

売買に際して発生する登記手続き

不動産の売買におけるリスク

売買における司法書士の仕事

登記費用に関して

不動産の売買の構造

 売買とは、代金を支払う代わりに、権利を移転するという取引です。日用品の購入等ももちろん売買です。そして、司法書士の関与する売買は、不動産の売買です。
 一般的な不動産取引においては、売買契約締結時に手付け金を支払い、その後、融資や既存の担保権の抹消の段取りを組みます。そして、最終段階として、売買の残代金の決済を行い、不動産の名義の変更等の登記を行うこととなります。

不動産の売買における登場人物

 不動産の売買においては、大抵の場合、売主・買主が不動産会社に仲介を依頼し、仲介業者が間に入った状態で、売買契約を締結することとなります。その後、売買代金を支払い、登記申請をして名義を変更し、物件の引き渡しを受けることによって手続きが終了します。
 この一連の取引における登場人物は、以下のようになります。

  • 売主がローンを組んでいる金融機関
  • 売主
  • 仲介業者
  • 買主
  • 買主がローンを組む金融機関

もちろん、売主がローンを完済している状態では、売り主側の金融機関は登場しませんし、買主がローンを利用せず物件を購入するのであれば、買主側の金融機関も登場しません。

売買に際して発生する登記手続き

 さて、上記のような当事者間における一連の取引においては、以下のような登記手続きが必要になります。

 @ 売主の現在の住民票上の住所と登記簿上の住所が異なる場合には、売主の住所変更登記
 A 売主がローンを組んでいる金融機関 と 売主を当事者とする、担保権の抹消登記
 B 売主と買主を当事者とする売買を原因とする所有権移転登記
 C 買主 と 買主が住宅ローンを組む金融機関 を当事者とする 抵当権設定登記
 このうち、A、B、Cは、担保の付け方、物件の持分等の事情により複数の申請になることもあります。

 お金の流れについては以下のようになります。

買主が住宅ローンを組む金融機関から買主へ融資の実行

買主から売主へ売買代金の支払い

売主から売主がローンを組んでいる金融機関への支払い


これらの登記とお金のやりとりについては、同じ日に行うことが原則です。このお金のやり取りと登記関係の書類の授受・登記申請等の一連の流れを、不動産の「残代金決済」と呼びます。

不動産の売買におけるリスクと司法書士の役割

 上記のように、お金のやりとりと登記申請については、同日付けで行うことが原則です。仮に、これらの手続きを別の日に行った場合、つまりお金のやり取り後に登記手続きを行うとどのようになるでしょうか。

 (1) 売主が別の人に不動産を売ってしまうことが可能です。(不動産の二重譲渡)
 買主はお金を支払い済みですが、登記の名義が売主のままですと、売主において、別の人に売ってしまうことが可能です。そして、このような場合、不動産の権利については、先に登記をした方が優先されてしまいます。これにより、買主はお金を払ったけれども、不動産の権利を取得できないという事態が生じてしまいます。
 (2) 売主の債権者から差押がなされてしまう可能性があります。
 売主が税金の滞納などをしている場合には、差押えの登記がなされてしまうと、やはり買主は不動産の権利を取得することができなくなってしまいます。

 このように、売買における登記手続きにはリスクが存在しています。これらのリスクから当事者の権利を保護し、正確かつ迅速に手続きを行うことが司法書士の役割です。

司法書士の仕事

 では、具体的には司法書士は何をするのでしょうか。多くの場合、当事者の方と司法書士が会うのは、残代金決済の場のみです。そのため、人によってはパッとやってきて、書類とお金を持っていった、と誤解されるケースもありますが、実は水面下で色々と動いているのです。

 

@ 権利関係の確認

事前に不動産の登記簿謄本、売買契約書を確認し、どのような登記が必要なのか確認します。また、必要に応じて、物件の漏れがないか等の調査も行います。

A 抹消書類の確認

不動産に設定された担保権が当日にちゃんと抹消できるよう、金融機関とのやりとりを行い、書類の確認をします。

B 融資銀行から住宅ローン関係の書類の受領

住宅ローンを組む際には、金融機関の抵当権の設定を行うのが通常です。これについても、事前に金融機関から書類を受領し、問題なく登記ができるよう準備します。

C 本人確認・意思確認

残代金決済の場において、司法書士は職責上、売主・買主双方の本人確認と意思確認を行います。当事者が残代金決済当日に来られない場合等には、事前に本人確認を行います。また、登記に必要な権利証を紛失している事例では、本人確認情報という権利証の代わりになる書類を作成します。これについても、ケースによっては事前に当事者とお会いして作成する形になります。

D 最終確認・登記申請

残代金決済の場では、司法書士にて必要な登記が問題無くできるかどうかの確認を行います。問題がなければ、融資の実行、売買代金の支払い等のお金のやり取りを行います。お金のやり取りが完了した段階で、登記を申請します。その後、登記が完了した段階で新しい権利証等の書類を当事者へお渡しし、すべての手続きが完了します。

登記費用について

 売買に関する所有権移転登記費用・住宅ローンに関する抵当権設定登記費用については、原則として買主の方が負担することになります。具体的な費用については、残代金決済を行う場所、権利関係、当事者が当日来るか来ないか等、様々な事情によって変わってきます。
 お見積りを希望される場合には、まずはお電話にてお問い合わせください。その上で、必要な聞取りをさせていただき、ご物件の評価証明書、登記簿謄本等の必要書類をメール又はファックスにて送信いただいた上で、正式な御見積書を作成させていただきます。
 なお、売買契約の内容によっては、司法書士を買主の方で指定できない場合があります。そのため、事前に仲介業者に司法書士を自分で指定できるかどうかの確認をして下さい。
 お問い合わせはお気軽にどうぞ。


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